부동산 경매, 대항력 있는 임차인, 최우선변제권 근저당 설정 기준일, 전세사기

오늘은 경매 강의 3주차 강의를 정리해봅니다.

 

3주차에는 경매의 권리분석에서 임차인 권리 분석에 대한 내용들을 배웠습니다.

 

목차

• 대항력 있는 임차인의 조건
• 우선변제권
• 최우선변제권
• 다중주택과 전세사기

 

대항력 있는 임차인의 조건

① 점유를 하고 있어야 합니다. 점유를 하고 있지 않다면 인정받지 못합니다.

 

점유에도 2가지가 있는데요,1) 직접점유는 당연히 대항력을 가집니다.2) 간접 점유는 다른 사람을 대신 점유하게끔 하는 점유 보조자를 두는 것으로, 이 또한 대항력을 가집니다.

 

② 주민등록을 이전해야 합니다. 즉, 전입신고를 말합니다. 전입신고를 한 임차인이라면 대항력을 가집니다.

 

=> 위의 ①, ②는 대항력의 필수조건과 동시에, 보증금을 돌려받을 때까지 존속해야 하는 조건입니다.

 

③ 말소기준보다 선순위 여야 합니다. 지난 2주차 강의에서 너무나 중요하게 배웠던 내용으로, 말소기준 권리보다 먼저 전입신고가 이루어져야 한다는 내용입니다.

 

말소기준권리 2주차 강의 바로가기

 

부동산 경매 강의 2주차

 

전입신고 효력은 언제부터?

 

내가 만약 전입신고를 3월 12일에 했다면 실제 효력은 언제부터 발생할까요?

 

법적으로 효력은 12일 당일이 아닌, 다음날 자정 0시, 즉 13일 0시부터 효력이 발생합니다. 

 

예를 들어 보겠습니다.

근저당 설정일	전입신고	대항력
3.21	3.19	가짐
3.21	3.21	없음=>22일 0시부터 효력을 가지므로 대항력이 없습니다.
3.21	3.20	가짐=>21일 0시부터 효력을 가지며, 근저당 설정은 오전 9시부터 가능하므로 대항력을 가집니다.

 

 

대항력이 있다는 것은 보증금을 받을 수 있으며, 계약기간을 보장받을 수 있다는 말입니다. 

 

전입신고를 실수로 잘못한 경우 구제를 받을 수 있을까요?(대항력을 가질까요?)

 

주소를 잘못하여 신고했다면? 대항력이 없습니다.

또한 호수를 적지 않은 경우에는 어떨까요? 

 

다세대 주택이라면 소유자가 여러명이므로 구제받을 수 없으며, 다가구의 경우 호수를 적지 않아도 임대인이 1명이므로 구제가 가능합니다.

 

 

 

우선변제권

그렇다면 확정일자는 언제필요할까요? 

 

확정일자를 받으면 우선변제권을 가지게 되며, 우선변제권이란 집이 경매에 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

이처럼 우선변제권이 있는 물건을 낙찰받았다면 낙찰받은 돈이, 임차인과 채권자에서 배당되는 것입니다. 

 

즉, 낙찰자가 임차인에게 보증금을 주지 않아도 된다는 것입니다. 

 

이러한 권리분석은 경매에서 가장 중요한데요, 등기부 등본으로 권리 분석에 문제없음을 확인하였다면, 이후에는 임차인에 대한 권리분석을 진행해야 합니다. 

 

경매사이트에서 임차인 권리를 봤을 때 , 확정일자가 미상  으로 나온다면 확정일자를 안받은 것입니다. 그렇다면 우선변제권이 없는데요, 이것이 너무나 중요한 내용입니다. 

 

우선변제권이 없다면 대항력이 있더라도 경매에서 낙찰이 되었을 때 배당받지 못하는 것으로, 이러한 경우에는 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다. 

 

즉, 낙찰자가 보증금을 임차인에게 주어야 한다, 선순위 보증금을 안고 사는 물건인 것입니다. 

 

이런 물건이라면 쉽사리 경매에 뛰어들기가 쉽지 만은 않을 것입니다. 또는 초기자금이 부족한 분이라면 갭투자 형태로 고려해볼 수도 있겠습니다. 

 

여기서 확정일자를 받은 임차인은 배당요구를 할 수 있으며, 배당 요구 종기일 이전 요구/철회 모두 가능합니다.

 

그런데 여기서 배당요구를 했다는 것은 = 임차 계약 만료한다는 의미 입니다.

 

이 또한 너무나 중요합니다. 경매에서 골치아픈 명도 과정을 생략하게 되는 물건이란 이야기 입니다.

 

임차인이 법원에 배당 요구를 하려면 임차인은 두가지 문서를 제출해야 합니다.

 

첫번째는, 명도확인서인데요, 명도확인서에는 낙찰자 인감증명이 필요합니다. 

두번째는, 인감증명이 필요합니다. 

 

그러므로 임차인이 집을 확실히 비울 때 낙찰자는 두 서류를 준비해주면 명도에는 문제가 없을 것으로 판단이 되어지는 부분입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 대항력이 있으나, 확정일자를 말소기준 권리보다 늦게 받으면 어떻게 될까요?

 

 

당연히 배당 권리가 없으므로 낙찰금으로 배당을 받지 못하고, 채권자에게 먼저 돈이 갈것입니다.

 

그럼 결국 낙찰자에게 보증금이 인수될 수 있으므로, 확정일자를 받은 임차인이라도 말소기준권리보다 먼저 받았는지 반드시 확인해야 겠습니다.

 

최우선변제권

소액임차인을 보호하기 위한 권리로, 최우선 변제권이 있습니다.

 

확정일자는 우선변제권에서만 필요하며, 최우선 변제권에서는 반드시 필요한 것이 아닙니다.

 

구분기준	금액	우선변제금액
서울특별시	1억6천500만원 이하	최대 5천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원4천500만원 이하	최대 4천800만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하	최대 2천800만원
그 밖의 지역	7천500만원 이하	최대 2천500만원

 

 

 

여기서도 중요한 것이 담보물건 설정일(근저당 설정일)인데요, 저 보증금 범위 1억6천500만원가 적용되는 시점은 임대차 계약일 기준이 아닌 근저당 설정일이 2023년 이후인 경우 입니다. 그 이전은 액수가 더 작습니다.

 

따라서 근저당 설정일별로 다른 보증금 범위를 파악하셔야 하는데요, 아래 표 확인하시면 도움 되실 것입니다.

 

담보물건설정일	지역	보증금 범위	최우선 변제액
1984.6.14~1987.11.30	특별시, 직할시	300만원 이하	300만원 까지
	기타지역	200만원 이하	200만원 까지
1987.12.1~1990.2.18	특별시, 직할시	500만원 이하	500만원 까지
	기타지역	400만원 이하	400만원 까지
1990.2.19~1995.10.18	특별시, 직할시	2000만원 이하	700만원 까지
	기타지역	1500만원 이하	500만원 까지
1995.10.19~2001.9.14	특별시, 광역시(군지역 제외)	3000 만원 이하	1200 만원 까지
	기타지역	2000 만원 이하	800 만원 까지
2001.9.15~2008.8.20	수도정비계획법 중 과밀억제권역	4000 만원 이하	1600 만원 까지
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3500 만원 이하	1400 만원 까지
	기타지역	3000 만원 이하	1200 만원 까지
2008.8.21~2010.7.25	수도정비계획법 중 과밀억제권역	6000 만원 이하	2000 만원 까지
	광역시 (군지역과 인천광역시지역 제외)	5000 만원 이하	1700 만원 까지
	기타지역	4000 만원 이하	1400 만원 까지
2010.7.26~2013.12.31	서울특별시	7500 만원 이하	2500 만원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	6500 만원 이하	2200 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산, 용인, 김포시, 광주시	5500 만원 이하	1900 만원 까지
	기타지역	4000 만원 이하	1400 만원 까지
2014.1.1~2016.3.30	서울특별시	9500 만원 이하	3200 만원 까지
	과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	8500 만원 이하	2700 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산, 용인, 김포시, 광주시	6000 만원 이하	2000 만원 까지
	기타지역	4500 만원 이하	1500 만원 까지
2016.3.31~2018.9.17	서울특별시	1억원 이하	3400 만원 까지
	과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	8000 만원 이하	2700 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산, 용인, 김포시, 광주, 세종	6000 만원 이하	2000 만원 까지
	기타 지역(세종시 제외)	5000 만원 이하	1700 만원 까지
2018.9.18~2021.5.10	서울특별시	1억 1천만원 이하	3700 만원 까지
	과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)용인, 세종, 화성	1억원 이하	3400 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)안산, 김포, 광주 및 파주	6000 만원 이하	2000 만원 까지
	기타 지역(세종시 제외)	5000 만원 이하	1700 만원 까지
2021.5.11~2023.02.20	서울특별시	1억 5000만원 이하	5000 만원 까지
	과밀 억제권역(서울특별시는 제외한다)용인, 세종, 화성, 김포	1억 3천만원 이하	4300 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7000 만원 이하	2300 만원 까지
	기타 지역(세종시 제외)	6000 만원 이하	2000 만원 까지
2023.2.21~현재	서울특별시	1억 6500만원 이하	5500 만원 까지
	과밀 억제권역(서울특별시는 제외한다)용인, 세종, 화성, 김포	1억 4500만원 이하	4800 만원 까지
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8500 만원 이하	2800 만원 까지
	기타 지역	7500 만원 이하	2500 만원 까지

 

 

다중주택과 전세사기

원룸 물건 경매시 건축물 대장을 떼어봐야 합니다. 만약 건축물 대장에 위반 건축물이라고 되어 있다면 경매 진행을 추천드리지 않습니다. 

 

위반 건축물의 경우 이행강제금을 위반 사항 조정시까지 매년 내야 합니다. 

 

또한 옥탑이나 테라스를 개조하여 원룸 갯수를 늘리는 것은 위법으로 위반 건축물입니다.

 

건축물 대장에 용도가 적혀있는데요, 일반 원룸은 방 3개당 주차1대의 주차 면적이 필요하지만, 다중 주택의 경우 주차면적을 요구하지 않습니다.

 

고시원이나 기숙사 건물을 다중주택이라고 합니다. 

또한 다중주택은 취사가 안되며, 싱크대가 있어선 안됩니다. 

 

전세사기를 의도적으로 행하는 경우 주차면적이 필요없는 이러한 다중주택으로 등록하여 불법을 행하는 경우가 있습니다. 옥탑, 테라스까지 모두 임대를 운영하고 전부 전세로 받아 사기를 행하는 경우가 있습니다. 

 

다중주택의 위와 같은 사항을 알아두면 건축물 대장을 띄어봐서 위법사항이 있는 경우 방을 얻거나 해선 안되겠습니다.