오늘 4주차 강의에서는 경매 신청절차에 대한 내용과 입찰절차, 경매관련 유용한 사이트들에 대한 수업이었는데요, 해당 내용 살펴보시기 바랍니다.
주로 경매를 받으려는 분들이 많으실텐데요, 경매신청의 모든 절차를 알아두시면 경매받는데도 많은 도움이 되실테니 알아두시면 좋겠습니다.
목차
경매신청에서 입찰까지
경매는 임의경매와 강제경매가 있습니다.
임의경매를 신청할 수 있는 사람은 근저당권자나 임차권자입니다.
강제경매는 경매판결문이라는 판결이 나야 경매를 진행할 수 있는데요, 이러한 경매 종류보다 중요한 것이 경매 신청 절차인데요, 이러한 경매신청 절차에 대해 알아보겠습니다.
경매신청 비용예납
경매신청자는 먼저 경매진행비용을 납부해야하는데요, 이 예납금은 그 금액은 정해져있지 않습니다. 신청자가 먼저 낼 수 있는 만큼 내게 되어있고, 최소 송달비나 등기비 이상은 되어야 겠습니다.
예납한 비용을 다 쓰게 되면 법원에서 추가비용을 요청합니다.
경매개시결정(임의/강제)
경매개시결정이 되면 등기부 등본에 기재되게 되며 관련 이해 당사자들에게 개시 결정문이 송달됩니다.
모든 이해당사자들에게 송달이 완료되면 그 다음단계로 진행됩니다.
경매 준비절차 진행
현황조사 2주
법원 집행관이 해당 물건에 대한 현황조사를 2주간 진행 하게 됩니다.
누가 점유하고 있는지, 소유자는 누구인지, 임차인이 있는지, 있다면 전입신고는 언제했는지 이러한 내용들을 조사합니다.
평가명령 2주
이후 2주간은 평가명령 기간입니다. 이때는 감정평가서가 만들어지는 시기로, 실제 물건이 법원에 공개되기 약 6개월전입니다. 이 부분을 이해하고 나면 경매에 올라왔을 때의 감정가는 시세와 차이가 있음을 알 수 있습니다.
이후 배당요구 종기일 지정등이 이루어집니다.
문제가 없다면 매각허가결정기일(경매기일)이 지정되고 공고됩니다. 공고되는 날짜는 경매 입찰일 14일 전입니다.
=>이단계까지 보통 6개월에서 10개월이 걸립니다.
신건으로 올라오는 물건은 입찰 14일 전에 법원에 공개가 되는데요, 14일은 물건 분석에는 짧은 기간이니 경쟁자가 많지 않을 수 있겠습니다.
그런데 이러한 물건의 감정가는 최소 6개월 이전에 형성된 가격이므로 현재 시세보다 낮게 올라왔다면 이 또한 도전해 볼 만하겠습니다.
입찰에서 매각완료까지
낙찰이후 단계
낙찰 이후 단계를 살펴보겠습니다.
낙찰이후 1주
낙찰이 이루어지면 1주동안 매각 불허가 결정이 날 수도 있는 기간입니다. 절차상 문제가 발견되는 경우등을 대비하여 두는 기간입니다. 1주안에 문제가 없다면 허가가 확정됩니다.
매각 허가 or 불허가 이의 신청 기간 1주
허가 확정이후에도 1주동안 매각관련 이해당사자들의 항고가 있을 수 있으니 대기하는 기간입니다. 1주안에 다른 항고가 없다면 드디어 매각 허가가 완료됩니다.
매각 허가 완료후 30일
허가 완료 후 30일 이내에 보증금 제외한 잔금을 지급하게 됩니다. 그러니 낙찰받은 이후로 잔금준비 가능한 기간은 6주정도가 되겠습니다.
대금 납부완료일 이후 2달
대금 납부 기간내 납부하지 않으면 2달 후 재매각명령이 나고 재매각 3일전까지 한번의 기회를 더주어 그때까지 대금을 납부하면 재매각 명령이 취소됩니다.
그런데 이때도 납부일 이후일자에 대한 연체이자가 있으니 참고하시기 바랍니다.(연체 이자 연 12%)
입찰시 주의사항
- 경매신청시에는 경매대상 부동산 소재지의 관할법원으로 가셔야 합니다.
- 매각기일이 변경된 물건이 있을 수 있으므로 경매 당일 법원 게시판을 반드시 확인하셔야 합니다. 변경은 보통 언제 이루어질까요? 채무자가 변제의무를 강하게 표현한 경우가 예가 될 수 있는데요, 지키고자 하는 물건이므로 괜찮은 물건인 경우가 많겠습니다.
- 경매시 가져가야할 도장은 아무도장이나 가능하며 사인, 지장도 가능합니다.
- 입찰서 작성시 물건번호가 여러개인 경우는 반드시 물건번호까지 작성해야 합니다.
- 실수로 낙찰금액을 잘못기재하여 낙찰 시 보통 보증금이 몰수되는데요, 가끔 매각 불허가신청기간에 불허가가 나면 보증금이 반환되기도 합니다. 반드시 실수하지 않도록 주의하셔야겠습니다.
경공매 관련 사이트
법원경매 정보 사이트
법원경매 정보 무료 사이트입니다. 대법원에서 운영하므로 가장 빠른 정보를 제공할 수 있으므로, 실제 입찰시 유료사이트와 오가며 살펴봐야 합니다.
https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on
www.courtauction.go.kr
위 사이트에서 또 살펴보면 좋은 유용한 페이지는 경매지식>경매용어 해설, 경매지식>경매서식 카테고리 입니다.
경매서식 카테고리에서는 입찰서식을 집에서 출력하여 미리 작성하여 법원에 가져가실 수 있으니, 입찰 초보시라면 추천드립니다.
옥션원
유료사이트로 가장 유명한 옥션원 사이트가 있습니다.
옥션원
옥션원은 가장 빠르고 정확하게 법원경매정보의 표준을 만들어 갑니다. 경매, 공매, NPL, 동산정보를 제공하고 빠르고 다양한 검색조건을 체험하세요.
www.auction1.co.kr
옥션원의 테마검색을 이용하시면 원하는 조건으로 물건을 검색하실 수 있습니다.
중장비/차량 검색에서 차도 경매받으실 수 있습니다.
차를 경매받으실 때는 먼저 연식, 보험사고 이력을 보시면 좋습니다. 직접 차가 있는 곳에 가서 확인도 가능하다고 합니다.
온비드
세금체납으로 나온 물건들을 입찰할 수 있는 공매 사이트입니다.
온비드
www.onbid.co.kr
부동산 외에도 동산에 아주 다양한 물건들이 있습니다.
공매에는 부동산에 매각외에 임대형태의 물건들이 있는데요, 이는 국가나 지자체 소유의 물건들을 임대해 사용할 수 있는 물건들입니다. 예를 들어 지하철 안에 상가, 국가 도서관내 카페 등이 있겠습니다.
미래철도 db
개발을 앞두고 있는 철도나 지하철등은 부동산과 많은 관련이 있습니다. 미래철도 db 사이트는 이러한 개발중인 철도들, 예정을 앞두고 있는 철도들의 모든 정보를 확인하실 수 있는 사이트입니다.
미래철도DB
신설예정 철도, 지하철, 광역전철, 경전철 노선 정보 사이트
frdb2.ivyro.net
부동산 플래닛
토지, 빌딩, 상가의 실거래가를 확인할 수 있습니다.
특히 해당 지역의 노후도를 확인할 수 있어 재개발이 예상되는 지역도 알아내실 수 있겠습니다.
부동산의 모든 것을 담다, 부동산플래닛
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아래 글에서 무료 경매사이트 정보도 확인하실 수 있습니다.
무료 경매 사이트
빚을 갚지 못해 경매로 나온 물건은 무료, 유료 사이트에서 알아볼 수 있습니다. 유료 사이트에서 편리한 정보를 얻어보실 수 있지만 무료 사이트에서도 입찰에 필요한 정보를 받아보실 수 있습
money-cat.kr
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