2주택 시 세금 건보료

1가구 1주택에서 투자형태로 1주택 추가 매수시 세금과 건보료등이 어떻게 되는지 궁금한 경우가 많이 있으실 텐데요, 오늘은 이러한 부분에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

 

 

목차

 

취득세
재산세
종부세
건강보험료

 

 

 

예를들어 살펴보는 것이 정확할 것이므로, 공시지가 5억원의 주택을 현재 보유하고 있을 때 추가로 공시지가 2억 정도의 주택을 매수한다고 가정해보겠습니다.

 

공시가격 5억 원의 1주택을 보유한 1가구 1주택자가, 공시가격 약 2억 원 수준의 아파트를 추가로 매수할 경우, 보유세(재산세, 종합부동산세), 취득세, 건강보험료 등에서 다음과 같은 세금 및 부담이 발생합니다.

 

 

 

1. 취득세

기본 세율

• 2주택자가 되면 주택 수 기준에 따라 중과세율 적용 가능
• 그러나, 2023년부터 조정지역 외 일반 2주택자는 중과세가 폐지됨

구분	과세	기준세율
일반주택 (2주택자, 조정지역 外)	매매가 기준	1.1% (취득세 1%, 농특세 0.1%)
조정대상지역 내 2주택자	매매가 기준	8% 중과 (일반세율 + 중과세율 8%)

즉, 조정대상지역 여부에 따라 차이 발생
-> 예: 비조정지역이면 1.1%만 납부
-> 조정대상지역이면 8% 중과세율 적용

 

계산 예시

• 2억 원 아파트 매매 시 (비조정지역):
  -> 취득세 약 220만 원
• 조정지역일 경우:
  -> 취득세 약 1,600만 원

취득 시점의 지역 기준 확인이 중요합니다.

 

 

2. 재산세

재산세는 주택별 공시가격에 따라 각각 부과됩니다.

 

기존 주택: 공시가 5억

단독으로는 기본세율 + 장기보유, 고령자 공제 가능

 

추가 주택: 공시가 2억

새로운 주택에 대한 별도 재산세 부과
주택 수 증가 시 일부 세금 공제 혜택 축소 가능성 있음

공시가격 합계	구분	예상 재산세
5억 (기존)	1주택 시	약 60만 원 전후
2억 (추가)	신규 주택	약 20만 원 전후
합산	2주택자	약 80~90만 원대 예상

※ 실제 공정시장가액비율(60~100%), 세부담 상한 등 적용 시 차이 있음
※ 1가구 2주택은 세액 공제 축소, 일부 감면 제외 가능성 있음

 

 

 

 

3. 종합부동산세 (종부세)

기준 변경

• 1가구 1주택자: 공시가 12억 초과 시 과세
• 2주택 이상 보유자: 합산 9억 초과 시 과세

 

이번 케이스

항목	금액
기존 주택 공시가	5억
추가 주택 공시가	2억
합산	7억

2주택자가 되지만, 공시가 9억 미만이므로 종부세 비과세

 

단, 기존의 1세대 1주택자 공제 혜택(12억, 고령자 공제 등)은 상실

추후 고가주택 추가 매수 시 세 부담 급증 가능성 있음

 

 

4. 건강보험료 (지역가입자 기준)

건보료는 ① 소득, ② 재산, ③ 자동차 보유에 따라 산정됩니다.
추가 아파트 매수 시, 재산 증가에 따라 건보료가 인상될 수 있습니다.

 

적용 시기

• 부동산 취득 후 약 3~6개월 뒤에 반영
• 국민건강보험공단에서 재산과표 기준으로 산정

 

산정 방식

구분	증가액
재산 과표 1억 원 증가 시	약 3만 ~ 6만 원/월 증가 가능
2억 수준의 아파트 취득 시	건보료 월 5~10만 원 인상 가능

※ 실제 증액은 기존 건보료 수준, 소득 유무, 가족 수에 따라 다름
※ 직장가입자(직장인)는 건강보험료에 영향 없음

 

5. 양도소득세

기존 주택(5억 원)이나 추가 매수한 주택(2억 원)을 나중에 팔 때 발생하는 세금입니다. 1가구 1주택 비과세 혜택은 물론, 다주택자 중과세율 적용 여부가 중요합니다.

• 1가구 1주택 비과세 혜택 상실:
  • 기존에는 1가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)하고 양도할 경우, 양도차익에 대해 최대 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
  • 하지만 이번에 주택을 추가 매수하여 2주택자가 되면, 이 비과세 혜택이 사라집니다.
  • 따라서 기존 5억 원짜리 주택을 나중에 양도할 경우, 비과세가 아닌 일반 양도소득세율이 적용되어 세 부담이 커질 수 있습니다.
• 양도소득세 중과 배제 (현행):
  • 현재(2025년 5월 9일 기준) 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되고 있습니다. 즉, 2주택자라 하더라도 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
  • 단, 이 중과 배제는 한시적인 조치이므로 향후 정책 변경에 따라 중과세율이 다시 적용될 수 있습니다. 중과세율이 재적용될 경우, 2주택자는 양도차익에 기본세율 + 20%p (3주택 이상은 + 30%p)가 가산되어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
• 장기보유특별공제:
  • 1가구 1주택 비과세 혜택이 상실되면, 다주택자와 동일하게 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율 공제)는 받을 수 있지만, 1가구 1주택자가 받을 수 있었던 거주 기간에 따른 추가 공제는 적용되지 않습니다.

 

양도소득세 기본세율

 

양도소득세 기본세율은 부동산, 주식 등 자산을 양도하여 발생한 소득에 부과되는 세율로, 다주택자 중과세율이 적용되지 않을 때 사용됩니다. 현재 주택 양도소득세의 경우, 보유 기간에 따라 다음과 같은 기본세율이 적용됩니다.

보유 기간	세율
1년 미만	양도소득의 70%
1년 이상 2년 미만	양도소득의 60%
2년 이상	과세표준에 따라 6% ~ 45% (누진세율)

 

2년 이상 보유 주택의 누진세율 (기본세율)

 

주택을 2년 이상 보유한 경우, 양도소득 과세표준(양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 등을 차감한 금액)에 따라 다음과 같은 누진세율이 적용됩니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5천만 원 이하	15%	126만 원
5천만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

예시: 양도차익에서 각종 공제를 제하고 남은 과세표준이 1억 원이라면, 35% 세율이 적용되고 1,544만 원의 누진공제액이 차감되어 최종 세액이 계산됩니다.

 

 

핵심 요약

구분	내용	비고
취득세	약 220만 원 (조정지역이면 약 1,600만 원)	2주택자 기준
재산세	연 약 80~90만 원 예상	기존 주택 포함
종부세	없음 (합산 7억 < 9억 기준)	단, 1세대 1주택 혜택 상실
양도소득세	1세대 1주택 비과세 혜택 상실	향후 양도 시점에 중과세 재도입 여부 확인 필수
건강보험료	지역가입자일 경우, 월 5~10만 원 증액 가능	소득·재산 따라 변동

 

1가구 2주택에 대한 세금이나 규제들로 투자를 포기하시지 마시고 해당주택 가격에 따라 세금이나 건보료가 어느정도 될지 알아보신 후 투자 도전하시기 바랍니다.