오늘은 경매 강의 2주 차를 작성해 보겠습니다.
경매에 가장 중요한 권리분석인 말소기준 권리 내용이 포함되어 있습니다.
저도 오늘 처음 배웠는데요, 초보인 저도 알아들은 만큼 여러분도 이해하시기 쉽게 작성해 보겠습니다.
목차
가압류
돈을 빌려주게 될 때 부동산을 담보로 잡고 빌려주는 것을 근저당권 설정이라고 합니다. 집을 담보로 우리가 보통 대출을 받는데요, 그때 설정되는 것이 근저당권입니다.
그런데 담보를 안 잡고 빌려준 경우, 만약 돈을 안 갚게 되면 걸 수 있는 것이 바로 가압류입니다.
가압류는 임시적인 채권으로 확정 채권, 즉 법원에서 인정이 되지 않습니다. 따라서 가압류 + 본안소송이라는 것에서 승소를 하여 확정판결이 나게 되면 해당 물건이 경매가 가능하게 됩니다.
실생활에서는 지인에게 돈을 빌려주거나 할 때 담보를 잡지 않는 다면 최소한 공증이란 것을 받아놓아야 합니다. 공증은 본안소송을 거쳐 확정판결을 받은 것과 같은 효력이 있다고 합니다.
가압류의 종류는 아래의 세 가지가 있습니다.
① 부동산 가압류 채무자의 부동산에 대해 압류를 거는 것입니다.
② 유체동산 가압류 흔히 말하는 살림으로 보시면 되겠습니다. 채무자가 부동산이 없는 경우 집안 살림에 압류를 거는 것을 말합니다. 드라마에서 많이 보아왔던 그것입니다.
그러나 실무에서는 이러한 살림살이의 경우 판다고 해도 실익이 얼마 되지 않으므로 잘하지 않는다고 합니다.
③ 채권 가압류 채무자가 부동산은 없지만 받을 돈이 있는 경우, 그 돈에 대해 압류를 거는 것입니다. 가장 큰 예로, 월급이나, 부동산 보증금 같은 경우를 들 수 있겠습니다.
이러한 채권 가압류는 압류를 월급을 주는 회사, 보증금을 가진 임대인에게 거는 것입니다.
실무에서는 채권 가압류가 많이 쓰입니다.
가처분
가처분의 경우 부동산 처분금지 가처분, 점유 이전 가처분 두 가지를 알면 되는데요, 부동산 처분금지 가처분은 2주 차인 초보가 듣기엔 어려운 내용이라 점유 이전 가처분에 대한 내용을 작성하겠습니다.
점유 이전 가처분
경매에 낙찰받게 되면, 또한 신경 쓰게 되는 부분이 살고 있는 사람을 낙찰받은 집에서 내보내는 명도 부분입니다. 물론 안내 보내는 경우도 있겠지만 보통 이사비를 지급하고 협의하에 명도 하는 경우가 많습니다.
그런데 만일 현재 점유자가 명도를 강력히 거부하게 되면 강제집행이라는 것을 할 수밖에 없습니다. 강제집행은 강제로 집을 열어 점유자와 모든 물건들을 내보내는 것입니다.
강제집행은 낙찰받을 당시 점유하고 있는 A에 대해 강제집행 신청을 하게 됩니다.
그런데 여기서 A에 대해 강제집행을 신청하여 강제집행 당일 법원 사람들과 도어열쇠 기사분과 함께 그 집에 갔는데, A가 아닌 B라는 사람이 점유하고 있다면 강제집행이 이루어지지 않습니다.
이런 제도가 있으므로 이를 악용하여 계속해서 점유자를 바꾸는 경우도 있다고 합니다. 이런 경우를 대비할 때 거는 것이 점유이전 가처분 신청입니다.
점유이전 가처분 신청을 낙찰 당시에 해두면 점유자가 바뀌어도 강제집행이 가능합니다.
하나하나 너무 중요한 내용들입니다. :)
말소기준 권리
드디어 가장 중요한 말소기준 권리입니다.
민법에서 경매는 소멸주의가 원칙이라는데요, 모든 권리를 소멸하면 억울한 부분이나 사람이 생기기 때문에 말소기준 권리라는 게 나왔다고 합니다.
말소기준 권리란 기준이 되는 권리, 그 이후로 신청, 등록된 권리를 다 소멸한다는 매우, 아주 몹시 중요한 권리입니다.
그렇다면 기준되는 권리를 찾을 수 있어야 권리 분석이라는 것을 우리도 해볼 수 있을 텐데요,
아래 4가지의 경우가 기준이 될 수 있는 권리 분석입니다. 즉 4가지 중 한 가지만 해당돼도 그 기준부터 이후 권리들은 모두 소멸이 된다고 보시면 됩니다.
① (가)압류
위에서 살펴봤던 압류나 가압류입니다.
② (근)저당
저당이나 근저당입니다.
③ 담보가등기
이전가등기와는 다른 권리입니다. 이전가등기는 말소기준 권리에 들어가지 않습니다.
④ 경매기입등기 = 경매신청등기
말소기준권리에 해당하는 권리 이전에 신청된 것은 선순위 권리라고 하며, 이후에 신청된 권리는 후순위 권리로 분석할 필요 없는 소멸되는 권리로 보시면 됩니다.
그럼 3가지 사례로 알아보겠습니다.
| 2001. 1 | 지상권 |
| 2002. 2 | 근저당 |
| 2003. 3 | 가압류 |
| 2004. 4 | 압류 |
위처럼 돼있다면 말소기준 권리 4가지 중 포함되는 첫 번째 권리는 무엇일까요?
한글만 파악해도 근저당이란 것을 아실 텐데요, 즉 근저당 이후로 설정된 가압류, 압류 권리들은 소멸되는 권리로 경매 시 신경 안 쓰셔도 되지만, 기준 이전에 설정된 지상권은 인수되는 권리입니다.
| 2001. 1 | 전세권 |
| 2002. 2 | 담보가등기 |
| 2003. 3 | 가압류 |
위처럼 돼있다면 말소기준 권리 4가지 중 포함되는 첫 번째 권리는 무엇일까요?
바로 담보가등기 입니다. 그럼 그 이후 권리는 신경 안 쓰셔도 되며, 이전 권리인 전세권은 인수됩니다.
| 2001. 1 | 이전가등기 |
| 2002. 2 | 임차인 |
| 2003.3 | 근저당 |
| 2004. 4 | 전세권 |
| 2005. 5 | 가등기 |
| 2006. 6 | 가처분 |
위처럼 돼있다면 말소기준 권리 4가지 중 포함되는 첫 번째 권리는 무엇일까요?
근저당 이겠죠? 그 이전의 이전가등기와 임차인 권리는 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.
이제 인수되는 권리에 대해 자세히 알고 계셔야 할 텐데요, 추후 또 그 부분에 대해 작성해 보겠습니다.
특별매각조건
경매를 진행하시다 보면 특별매각조건이 있다는 물건을 만나실 수 있습니다. 보통 아래 두 가지입니다.
① 농취증
무조건 제출하여야 해당 토지를 매각하실 수 있는 조건입니다. 낙찰 후 1주일 내에 제출하셔야 하며, 해당 지자체의 농지과에서 발급신청 하실 수 있습니다.
1주일 이내에 제출하시지 못한다면 보증금이 몰수됩니다.
농취증은 실제 농사를 짓고 있을 때 발급해 주는 자격증인데요, 그렇지 않아도 발급하는 방법이 있습니다.
귀농예정의 경우
귀농 계획서를 제출해야 하는데요, 농업경영계획서입니다.
만약 제출하고 낙찰 후 농사를 짓지 않으신다면 농지처분 명령이 들어가며, 팔 때까지 매년 1,2회 공시지가 기준으로 하는 과태료인 이행강제금 과태료가 나올 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
면적 1000제곱미터 이하 토지의 경우
농사를 짓지 않아도 농취증 발급이 됩니다.
농지 전용 허가 목적
농지를 사서 대지로 허가받겠다는 목적으로 받을 수 있는데요,
만일 토지 이용계획서에서 "농업 진흥"으로 나오는 절대농지인 경우는 절대 농취증을 내주지 않는다고 합니다. 절대 농지의 토지는 값이 저렴한데요, 이렇게 사서 투기에 이용했던 사례가 많아 내주지 않는다고 합니다.
② 재매각 명령
재매각 명령은 낙찰 후 잔금을 안내 다시 경매가 올라온 경우인데요, 원래 입찰 보증금은 당시 최저매각가의 10% 인데요, 이런 경우는 입찰 보증금이 최저매각가의 20%이니 잘 확인하셔서 입찰하시기 바랍니다.
오늘은 이렇게 농취증 부분까지 작성해 보았습니다. 저처럼 경매 초보이신 분들에게 많은 도움 되시기 바랍니다.
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