도시개발계획과 주거형태별 투자

오늘은 부동산 투자시 알아야 할 도시 기본계획을 통하여 최근 투자하기 좋은 지역들에 대해 알아보겠습니다. 또한 주거형태별 투자 특징에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

• 수도권 정비계획
• 도시기본계획
• 주거형태별 투자특징

 

투자의 고수가 되려면 아래 개발 계획들을 읽어보는 것이 중요합니다.

 

수도권 정비계획

• 20년간 수도권의 개발계획에 대한 내용
• 국토교통부 홈페이지통해 확인 가능
• 제4차 수도권정비계획(2021~2040) 사이트 바로가기

제4차 수도권정비계획(2021~2040) 사이트 바로가기

 

 

제 4차 수도권정비계획

국토교통부 홈페이지

 

 

• 평화경제 벨트는 경기 북부를 중심으로 남북관계 개선과 접경지역 발전을 목표로 조성 중입니다.
  이 중에서도‘동두천’은 눈여겨볼 만한 지역입니다. 군사시설 해제 및 산업단지 개발 등으로 일자리 창출과 도시 기반 확장 가능성이 높다는 점에서 투자 매력이 있는 곳입니다.
• 생태 관광 휴양벨트 : 전원생활이나 귀촌을 고려하는 수요에는 어울리지만, 수익형 부동산이나 투자의 관점에서는 수요가 제한적일 수 있겠습니다.
• 스마트 반도체 벨트 : 가장 주목받고 있는 벨트 중 하나가 바로 이 스마트 반도체 벨트입니다. 대기업들이 직접 참여하고 있고, SK와 삼성 등 반도체 거점이 경기도 남부에 집중되고 있습니다. SK하이닉스 -> 용인시 처인구 원삼면, 삼성전자 -> 용인시 이동읍, 남사읍이들 지역은 이미 발표가 나고 사업이 진행되고 있는 만큼, 토지 투자 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 게다가 아직 발표된 바 없는 ‘안성’은 상대적으로 저평가되어 있는 기회의 도시로 떠오를 가능성도 있습니다.
• 국제물류 첨단산업 벨트 : 중국과의 물류, 무역 교류를 고려한 첨단산업 기반 조성에 목적이 있습니다. 경기 남부, 인천과 평택을 잇는 축에서 물류센터, 항만, 공항 연계 산업단지가 속속 조성 중입니다. 특히 평택항과 인근 지역은 물류 기반의 수요가 계속 증가 중이기 때문에, 상업용 부동산이나 창고, 공장 부지에 대한 수요 예측이 중요합니다.

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도시 기본계획

• 20년간의 전국 도시 개발계획에 대한 내용
• 시마다 발표하므로 각 시청 홈페이지통하여 확인가능

 

2040 서울 도시 기본계획

이미지 출처. 서울시 홈페이지

 

2040 서울 도시 기본계획 바로가기

 

 

• 여의도와 용산 : 그 자체로도 매력적인 투자지이지만, 인접 지역인 마포구와 성동구도 충분히 주목할 만한 지역입니다.
  이들 지역은 상대적으로 가격 부담이 덜하면서도, 핵심 거점과의 접근성이 뛰어나 수요도 안정적인 편입니다.
  특히 성수동과 같은 핫플레이스가 포함된 성동구는 젊은층 수요도 꾸준히 유입되고 있습니다.
• 강남 : 테헤란로 일대는 여전히 핵심 투자처로 꼽힙니다.
  특히 용적률 최대 1800%까지 허용된다는 계획은 개발 잠재력을 키우는 큰 호재로 작용하고 있습니다.
  다만, 테헤란로를 가로지르는 경부고속도로 지하화 사업은 약 5조 원 이상의 예산이 필요한 대형 프로젝트인 만큼, 단기간에 실행되기엔 다소 부담이 따를 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.
• 종로 세운지구 : 오랜 시간 재개발 이슈가 있었고, 최근 들어 변화의 속도가 붙고 있습니다. 하지만 이미 많은 기대가 반영된 지역인 만큼 진입 가격이 다소 높은 편입니다.
  투자를 고려한다면 가격에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 장기적인 시야에서 접근하는 것이 좋아 보입니다.

 

 

서울내 권역별 중심지 개발

• 광운대 : 현대산업개발(HDC)이 본사를 이곳으로 이전하면서, 역세권 개발에 속도가 붙고 있어요.
  광운대 복합환승센터 사업과 더불어, 향후 대규모 복합개발이 기대되는 지역입니다.
  교통과 주거, 상업시설이 어우러진 새로운 중심지로 변화 중이니, 중장기적인 투자 관점에서 눈여겨볼 만합니다.
• 홍릉: 정부는 이 지역을 바이오·의료 R&D 중심지로 육성하고 있으며, 국책기관 및 기업 연구소 유치도 활발히 이루어지고 있습니다. 그에 따라 인근 부동산 가치도 함께 움직일 가능성이 있습니다.
• 상암수색주변지역 : 상암과 수색은 이미 방송·미디어 중심지로 잘 알려져 있지만, 최근에는 수색역 일대를 중심으로 한 역세권 개발이 본격화되고 있습니다. GTX-A 노선도 지나는 교통 요지이자, 서울 서북권의 새로운 관문으로 떠오르고 있는 중입니다. 개발 이후에는 상암DMC와의 연계 효과도 기대되며, 교통과 상업기능이 강화되는 복합 거점으로 성장할 전망입니다.

 

 

 

주거형태별 투자특징

1. 아파트

1) 중, 소형 분산 투자 : 인구수 감소, 가구수 증가

2) 관리비 체납여부 확인 : 경공매로 낙찰시 공용부분 관리비 승계

3) 재건축 가능성 : 현재 용적률이 몇 %인지 확인, 200% 이상인 경우 재개발 가능성 없음, 한화포레나 노원의 경우 재개발 이전 시 용적률 85% 였음

4) 학군, 일자리, 교통이 좋은 것이 투자에 좋음

 

창동역 주변 호재

• 1,4, GTX 호선 역세권
• 서울 아레나 복합문화시설 : 대규모 콘서트장
• 창동차량기지
• 창동역 주변 아파트 투자 나쁘지 않음

 

안양 범계역 주변 호재 : 안양일번가는 사라지고 범계역이 살아나 주변 상권이 좋음

 

용인 구성역 주변 호재

• 용인 플랫폼시티 일자리 조성사업
• 구성역 주변 삼성역까지 GTX연결시 가치 상승

 

2. 단독/다가구 주택 투자

 

1) 시세 파악 중요 

최근 실거래사 확인할 수 있는 사이트 밸류맵/티스코/부동산 플래닛 => 토지, 빌딩, 상가 실거래가 확인하기 좋음

2) 재개발, 재건축 가능성

3) 주택 신축시 사업성 분석 후 투자해야

4) 건축물 대장 확인해야 함 : 위반 건축물은 대출이 나오지 않음, 문서상 용도 일치하는지 확인

 

해당 건물이 지구단위 계획구역인 경우 어떤 내용인지 확인해야 함 : 규제 내용을 확인

일반주택과 다중주택의 차이 : 취사가 안됨, 공동 취사장 만들필요있음

19가구가 넘어가면 다가구가 안되고 다세대로 변경됨 -> 세금 폭탄

3개층 이상이면 다세대로 변경됨

660 제곱미터 넘으면 다가구 안됨

 

3. 다세대, 연립주택 투자

1) 재개발 가능성 확인

2) 대지지분이 어느정도 인지 확인 

3) 교통 개발 호재가 있는지

4) 전월세 시세

 

연신내역 주변 호재 : 역세권 개발사업, GTX 개통되어있음, 서울역까지만 연결, 삼성역까지 연결시 미래가치 올라갈 것임