수익형 부동산 투자(상가 투자)

오늘은 경매 8주차 강의를 들었습니다. 지난주에 이어 주거용 부동산 시장에 대하여 알아보고 노후에 월세 목적으로 투자하실만한 수익형 부동산에 대한 투자에 대해 알아보겠습니다.

 

 

지난주 주거용 부동산 시장 앞부분을 살펴보시려면 아래 링크 확인해 보시면 가능합니다.

경매 법정지상권 투자와 사례

 

목차
주거용 부동산 시장 
수익형 부동산 투자 -목표설정, -투자방식 설정, -상권분석

 

주거용 부동산 시장

문화재 인근지역 주거지에 투자시에는 고려하실 사항이 있습니다.

문화재 인근지역은 고도제한이 걸려있으며, 노후도가 높다고 해도 재개발이 되지 않습니다. 

 

여기서 인근지역이 중요할텐데요, 해당 문화재 반경 500미터 이내를 말합니다.

투자시 고려하셔야 하겠습니다. 

 

예를 들어 강동구에 풍납 씨티 극동아파트라는 곳이 있는데요, 

출처. https://blog.naver.com/liayu/223043597664

 

이 아파트가 이렇게 특이하게 생긴 이유도 바로 문화재 때문입니다. 이근에 있는 풍납토성의 조망권 때문에 저렇게 지어졌다고 합니다. 

 

아파트를 낙찰 받게 되는 경우 낙찰비 외에도 공용부분 관리비는 낙찰자에게 승계되오니 해당사항도 알고 계시면 좋겠습니다.

 

수익형 부동산 투자

수익형 부동산 투자는 노후에 연금처럼 월세를 받을 만한 상가를 매입하는 방식을 말합니다. 

 

 

투자 목표설정 

상가투자시 목표설정이 중요합니다.

• 시세차익이 목표
• 임대 소득이 목표

목표가 중요한 이유는 두가지를 다 이룰만한 상가는 찾기가 어렵기 때문입니다.

 

예를 들어 강남 상가 빌딩이라면? 임대 소득이 목표일까요? 시세차익이 목표일까요?

뉴스에 자주 들리는 연예인의 강남 빌딩 소식은 거의 시세차익입니다. 

강남 빌딩의 임대 수익률은 1~2% 정도 라고 합니다. 

 

경매 투자사례로 2020타경 108425 를 살펴보겠습니다. 

청담의 상가건물입니다. 

52억 정도의 감정가에 100억이 넘게 낙찰된 물건입니다. 

이러한 강남 물건의 경우 몇년뒤엔 또 엄청 올라있을 것이기 때문에 시세차익을 노리고 엄청난 경쟁을 가져왔던 물건입니다.

 

수익형 부동산의 수익률 계산은 아래와 같이 합니다. 

 

수익률 = 순이익 / 순 투자 비용

순이익 = 월세*12, 
순 투자비용 = 낙찰가 + 낙찰가의 5%(상가 취득세(4%), 지방세 (0.6%), 등기비, 명도비) -  보증금

 

투자 방식 설정

세가지의 투자방식이 있을 텐데요,

• 토지매입하여 건물을 세우는 방법입니다. 보통 부동산 디펠로퍼라고 하며 가장 많은 수익을 낼 수 있긴 하나, 일반인에게는 접근의 어려움이 있습니다.
• 신규 상가를 분양받는 방법입니다. 결론적으로 추천하지 않는데요, 여러가지 비용이 포함되어 상가 분양가가 너무 비싸기 때문입니다. 
• 기존 상가 매매하는 방법입니다. 

관련 사례로 2023 타경 66417 을 살펴보겠습니다.

 

상가의 최초 감정가는 상가 분양가로 올라온다고 합니다.

위의 사례에서 누군가는 15억 가까이 주고 산 물건이지만 결국 3억에 매각 되었습니다. 3억 정도의 물건이란 말인데요, 분양가가 그만큼 어마어마한 거품을 물고 있다는 뜻이 되기도 하겠습니다.

 

상권 분석

역세권 상권

역 반경 500미터 이내 상권을 역세권 상권이라고 합니다.

 

역세권 상권의 특이사항으로 버스 진행방향을 고려하여 점포의 위치를 정해야 합니다.

버스가 시내에서 나가는 방향에 있는 상가보다는 버스가 시내에서 집으로 돌아오는 방향의 도로에 위치해야 한다는 내용입니다. 

출근길 소비보다 퇴근길이 소비확률이 높은 것을 두고 하는 말입니다.

 

현재는 역세권 상권이 아니나, 차후 역세권 상권이 된다면 어떨까요?

이것도 무조건 투자보다는 조금 더 생각해 보아야 합니다. 

 

예를 들어 수원 광교에서 강남을 오가는 신분당선이 생겼을 때 광교역 근처 상권은 어땠을 까요? 

오히려 개통전이 더 상가가 잘되었다고 합니다. 강남에서는 광교로 잘 안오겠지만 광교 시민들은 강남으로 나가는 인구가 많이 생겼기 때문에 해당 상권이 분산되었기 때문입니다. 어찌보면 조금만 생각해 봐도 알 수 있는 내용이기도 합니다.

비슷한 예로 대표적인 베드타운인 별내 신도시에 8호선이 연장되었을 때 별내 신도시 상권 투자가 좋을까요? 위 사례와 비슷하게 8호선이 지나는 곳 중 좀더 상권이 발달한 곳에 투자하는 것이 나을 것입니다.

 

 

재건축 앞둔 단지내 상가

단지내 상가의 경우에는 선호도에 호불호가 있을 텐데요,

이러한 재건축을 앞둔 단지내 상가의 투자목표는 결국 아파트 조합원 지위 승계입니다.

최소평형대 아파트 분양가보다 상가 소유자 감정가가 높게 나오면 아파트 딱지를 얻을 수 있습니다. 

 

관련 사례로 2022-07043-001 공매사례를 살펴보겠습니다.

 

재건축을 앞둔 단지내 상가였는데요, 1억7천에 나온뒤 취소된 물건입니다. 

당시 유의사항에 아래와 같은 내용이 있습니다.

 

 

위 물건의 경우 투자시 아파트 조합원 지위승계를 가질 수 있을까요? 

해당 건물 1억 7천 감정가이니 최소평수 아파트 분양가보다 당연히 싼물건으로 아파트 조합원 지위승계는 받지 못하는 물건이겠습니다. 

 

대학가 상권

서울 내 대학가라 하면 홍대, 신촌, 건대, 대학로 등이 있겠습니다. 

대학가 상권은 10~20대가 주로 다니므로 트랜드에 민감한데요, 최근 신촌은 홍대로 많이 상권이 흡수되어 지고있는 상권입니다. 투자하신다면 뜨고있는 상권에 투자하셔야 겠습니다.

 

지방대학 투자시 검토사항입니다.

방학 대비해야 함. 방학 땐 사람이 다니지 않는다.

저출산 영향으로 애들이 별로 없다. 등 투자시 고려하셔야 할 사항입니다.

 

관련 사례로 2020타경 4124를 살펴보겠습니다.

 

 

안성의 한경대 맞은편 상가건물로 4억정도의 감정가에 7억이상의 낙찰가를 가져온 물건입니다. 위치적인 이점으로 경쟁이 아주 높았습니다.

당시 탐앤탐스가 들어와 있었는데요, 바로 옆에 스타벅스가 있었다고 합니다. 장사가 잘안되었을 것으로 보이며, 브랜딩의 중요성을 살펴볼 수 있는 사례입니다. 

 

또한 중요사항으로 상가를 경매로 낙찰 받으면 권리금이 없는 것이 가장 큰 이점이라고 할 수 있겠습니다.

 

위 내용 파악하셔서 수익형 부동산 투자에 도움되시길 바랍니다.