공매 물건 종류별 투자 방법

공매 물건 투자시 이점과 재산별 권리분석에 대해 알아보겠습니다.

 

 

토지거래 허가 제한 구역내 주택 공매투자시 이점

 

토지거래허가 제한 구역 주택 구매시 조건은 아래와 같습니다:

 

• 무주택자만 가능(구입 주택이 최종 1주택이어야함)
• 계약일로부터 잔금은 3개월 이내
• 잔금일로부터 6개월 이내에 실입주(대출이 있다면 1개월)
• 입주후 2년 실거주

 

공매, 경매의 경우 토지거래허가 제한 구역내 주택을 매수할 때 위 조건이 면제되며, 실거주가 아닌 전월세를 주는 것도  가능합니다.

그러나 여기도 조건이 있습니다. 

 

공매의 경우 세금이 체납되어 올라온 압류재산 구매물건이나,  국유재산, 공유재산의 경우이어야 합니다.

공매중 신탁형식의 신탁공매 물건은 매매와 방식이 같다고 보시면 되며 이경우는 해당되지 않습니다. 즉, 신탁공매 물건은 토지거래 허가를 받아야 한다는 말입니다. 

 

토지거래허가 제한 구역 토지 구매시에는 부동산에서 허가를 대행해주는 경우가 많기 때문에 거래시 그리 어렵지 않습니다.

 

투기과열지구내 재개발 투자시 공경매 이점

 

투기과열지구는 2025.5월 현재 강남, 서초, 송파, 용산입니다. 이러한 투기과열지구내 재개발 주택 투자시에는 유의하셔야 할 것이 있습니다. 사업 진행 단계에 따라 조합원 지위 승계를 받지 못하고 현금청산 당할 수 있습니다. 

 

이때에도, 경공매로 해당 물건을 취득시에는 위 제한이 사라집니다. 

그러나 여기도 조건이 있습니다.

 

공매의 경우 (토지거래허가 구역내 투자와 마찬가지로) 세금이 체납되어 올라온 물건인 압류재산이어야 합니다.

경매의 경우는 경매 신청자가 금융기관이어야 합니다.

 

 

공매물건 재산별 권리분석

 

1. 국유재산: 나라 소유 물건, 예를들어 파출소, 보건소, 주민센터로 쓰던 물건들이 사용용도가 없어지면 공매에 올라오는 경우입니다. 

 

2. 공유재산: 지자체 소유 물건

 

1.2의 국유재산과 공유재산의 물건들의 이점은 명도가 필요없고, 권리분석도 필요가 없으며 바로 사용가능한 이점이 있습니다. 물건 보는 것도 가능하며, 가격분석만 잘 하시면 됩니다.

 

3. 이용기관 매각재산: 공기업/금융기관/교육기관등의 물건들을 말합니다. 공공성이 있는 기관이 직접 온비드 사이트에 가입해서 물건을 매각하는 경우입니다. 

 

이러한 물건 또한 권리분석이나 명도가 필요없겠습니다.

 

4. 신탁재산: 신탁대출을 받은 부동산이 대출이자를 못내서 올라온 물건을 말합니다.

신탁대출이란 개인이 대출을 받기 어려울 때 부동산의 명의를 신탁회사로 바꿔서 대출을 받는 경우를 말합니다. 다가구, 원룸의 경우 최우선변제금액이라고 하는 방공제액을 빼고 대출을 내주시기 때문에 대출이 거의 나오지 않는데요, 이런 경우에도 많이 이용합니다.

 

 

신탁재산의 공매물건 권리분석시 소멸주의가 아닌 매매와 같이 인수주의가 원칙이며, 공매 공고문을 꼼꼼히 읽어보셔야 겠습니다.

 

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공매 투자시 도움되시기 바랍니다.