수익형 부동산 투자

수익형 부동산 투자는 오피스텔이나 상가등의 부동산에 투자하는 것을 말하는데요, 오늘은 이러한 수익형 부동산 투자에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

• 오피스텔
• 아파트단지내 상가
• 대학가 상가

 

경매 사례 위주로 작성된 아래 글도 참고해보시기 바랍니다.

수익형 부동산 투자(상가 투자)

 

 

 

오피스텔

아파트는 시세차익을 노리는 투자라고 한다면 수익형 부동산은 임대수익을 목표로 하는 투자를 말합니다.

간혹 아파트처럼 시세차익이 나는 오피스텔도 있긴 합니다만, 많은 경우는 그렇지 않다고 보시면 되겠습니다.

 

 

 

 

1)임대수익률 계산

임대수익률(%) = (순이익 / 순 투자금액) * 100 
순이익 = 월세 * 12
순 투자비용 = 낙찰금액 + 취득세(수익형 부동산의 경우 5%)등 기타비용 - 임대보증금

 

 

예를 들어 공매를 통해 2억 9천 정도의 오피스텔을 낙찰받았고, 기존 대항력있는 임차인이 보증금 1000만원에 월세 120을 내고 살고 있는 경우,

 

순이익 = 월세 120 * 12 

이 되며,

 

순 투자비용 = 2억 9천 + 1450만 - 1000만 

 

수익률 = ( 14,400,000 / 294,500,000 ) * 100 = 4.8 %

 

 

2)투자시 고려사항

 

• 오피스텔은 업무시설이나 임차인이 전입신고를 하면 주택수에 추가되며, 사업자 등록을 하게 되면 주택수에 포함되지 않습니다.
• 오피스텔 투자시 20년 이상 넘은 오피스텔시 투자를 잘 고려야하셔야 하는데요, 이는 오피스텔의 경우 재건축이 거의 이루어지지 않으므로 가격의 하락을 예상해볼 수 있기 때문입니다. 
• 최근에는 경매에서 대항력 포기하는 물건을 보실 수 있습니다. 주택보증보험공사에서 경매를 신청한 경우 대항력이 있는 물건은 입찰에 들어오지 않을 것이므로 낙찰금액만이라도 배당받고자 함입니다. 이러한 물건의 경우 입찰해 보셔도 좋을 것입니다.
• 경매나 공매를 통한 오피스텔 투자시 대항력이 있는 임차인이 낙찰금 내에서 전부 배당받는 경우를 찾아 투자하시는 것도 괜찮을 것입니다.

 

아파트단지 내 상가 투자

• 단지내 상가는 시세차익보다는 안정적인 임대수익을 노려볼 수 있는데요, 적어도 1500세대 이상은 되는 단지여야 합니다.
• 재개발 앞둔 아파트 단지내 상가의 경우, 이미 가격이 비쌀텐데요, 이러한 경우의 투자는 아파트 분양권을 노리고 해볼 수 있습니다. 이때도 적어도 최소분양 평수의 분양가보다는 상가감정가가 더 비싸게 나와야 주로 가능합니다. 이러한 경우, 상가를 소유하는 것이니 주택수에 들어가지 않고, 추후 아파트 분양을 받을 수 있으므로 자금의 여유가 있다면 투자에 고려해보셔도 좋겠습니다. 

 

대학가 상권

• 대학가 상권은 트랜드에 민감
• 지구단위계획구역에 묶인 경우가 많습니다. 예를들어 대학가이므로 유흥업소가 절대들어와선 안되는 등의 규제가 포함됩니다. 
• 방학을 고려해야합니다. 수익이 거의 안나는 경우가 대부분입니다.
• 지방대학의 경우 최근 인구감소로 폐교위험이 있어 이또한 고려해야 합니다.

 

위 사항을 잘 고려하여 현명한 투자하시기 바랍니다.