경매 법정지상권 투자와 사례
7주차 강의에서는 법정지상권이 걸린 경매 사례와 법정지상권이 걸린 물건의 투자 목표를 배웠습니다. 오늘 글에서는 이것들에 대해 알아보겠습니다.
또한 주거용 부동산 시장전망을 주제로 현시점 실제 투자하기 좋은 정보들도 담아보았습니다.
목차
법정지상권 경매 사례
사건번호 2021타경 755
위 사진처럼 법정지상권이 인정되지 않는 물건이며 토지제외하고 건물만 매각하는 사례였습니다.
위 사건의 경우 토지소유자가 강릉시, 즉 지자체 땅위의 건물로 지자체나 나라 소유의 땅에 법정지상권이 없는 건물의 경우에는 일상적인 건물과 다르게 입찰하시면 좋습니다.
지자체나 나라 소유 토지위 건물의 특징
1) 철거를 당하지 않음
2) 국유지 불하라고 하여 토지까지 매매가 가능하다면 토지도 살 수 있음. 토지 매매의 경우 건물을 가진 사람이 토지 매매의 우선권을 가짐
3) 매매가 안된다면, 점유허가를 받아 임대해 사용할 수 있음. 일반적인 토지의 지료보다 훨씬 저렴함.
공매 23-1200-074685
건물만 용산구 소속이었다가 매각한 사례, 땅은 국가소유.
굉장히 번화한 위치로 수익이 많을 것으로 예상되어 경쟁높았던 사례입니다.
그러나 위의 사례들처럼 나라나 지자체 소유의 토지위에 건물만 경매에 나오는 경우는 많지 않습니다.
법정지상권이 걸린 물건의 투자 목표
통상적으로 법정지상권이 있는 건물의 토지를 매각하는 경우 토지만있는 경우보다 값이 쌀 것입니다. 이렇게 좀더 저렴하게 토지를 경매를 통해 소유한다면 해당 건물에 대해 지료를 받기 위함일까요? 아니면 건물을 철거하기 위함일까요?
궁극적으로는 건물까지 싸게 소유하고자 투자하는 것입니다.
그런데 이렇게 건물소유주에게 협상을 하고자 하지만 잘 안된다면 어떻게 할까요? 지료를 받아야 합니다. 그런데 지료가 지난시간에 배운것처럼 꽤 높기 때문에 보통 건물 소유자가 내지 않으면 토지소유자가 지료에 대한 채권을 가지게 되며 해당 건물을 경매에 부칠 수 있게 됩니다.
이때 토지소유자는 그냥 경매에 넘기지 않고 해당 건물에 대해 철거 가처분을 설정 후 경매에 넘기게 됩니다. 건물철거 가처분의 경우 무조건 매수인에게 인수되는 권리인데요, 이러한 건물을 철거당할줄 알면서 입찰하는 사람은 없을 것입니다. 결국 해당 건물을 이러한 형식으로 토지소유자가 매각하게 되는 것입니다.
이러한 시나리오로 진행되는 법정지상권이 걸린 물건이라서 투자 회수기간이 1년이상은 예상해야 겠습니다. 지료 미납이 쌓이고 경매에 올려 낙찰받는 시간이 걸리기 때문이겠습니다.
주거용 부동산 시장전망
주거용 부동산에 투자할 때에는 미래가치를 보고 해야하는데요, 이를 위해 20년단위로 발표되는 도시계획을 많이 읽어보고 투자해야 합니다.
도시계획에는 3가지가 있습니다.
① 국토 종합 계획
② 수도권 정비 계획
③ 도시 기본 계획
국토 종합계획과 수도권 정비계획에 대한 정보는 국토교통부 홈페이지에 자세히 나와 있으며, 도시 기본 계획은 각 시청 홈페이지를 확인하시면 됩니다.
이중 수도권 정비 계획에 대해 좀더 자세히 알아보겠습니다.
수도권 정비 계획
수도권에 투자하시고자 한다면 꼭 알아두어야 할 사항입니다.
① 과밀억제권역 : 인천과 서울을 포함하여 과밀억제 권역이라고 합니다. 이 권역은 인구밀도가 높고, 인구가 계속 유입되므로 투자하기 좋은 장점이 있습니다. 주로 아파트 투자에 좋습니다.
단점으로는 인구집중 유발사업인 신도시 개발사업, 대규모대 개발사업, 대학교 등의 사업은 할 수 없습니다.
② 성장관리 권역 : 포천, 연천, 평택이 해당합니다. 계속 개발이 가능하며 신도시 개발이 가능한 권역입니다. 아파트보다 토지의 투자가치가 높겠습니다.
③ 자연보존권역 : 가평, 양평, 광주, 이천, 여주가 해당됩니다. 자연보존 권역은 개발에 대한 규제가 가장 심해 개발이 될 수 없다고 보시면 됩니다. 신도시도 절대 들어설 수 없겠습니다.
자연보존권역중 가평 양평은 자연보존권역이면서 동시에 한강을 끼고 있어 상수도 보호구역입니다. 아파트가 아닌 전원주택만 짓는 것이 가능합니다. 공장도 들어서기 어렵습니다.
과밀억제권이었던 지역 -> 성장관리권역으로 바뀌면 어떨까요? 땅값이 오를 가능성이 높겠습니다. 어떤 지역이 해당될지 눈여겨 보셔도 좋겠습니다.
또한 자연보전권역인 토지 -> 성장관리 권역으로 바뀌면 어떨까요? 이러한 가능성을 두고 눈여겨 보시면 좋은 곳은 용인입니다.
용신의 도시기본계획은 아래 링크로 확인하실 수 있습니다.
용인특례시 도시기본계획 바로가기
위 그림을 눈여겨 보셔도 좋겠습니다.
위 그림의 행정도심중 원삼지역이 SK하이닉스 공장이 들어서는 지역이며, 남사이동은 삼성이 들어오는 지역입니다.
관련 경매 사례
용인 반도체 클러스터 개발 인근 토지로 투자가치 대비 경쟁률이 높지 않았는데요, 그 이유는 농업진흥지역 내 농지 즉, 절대농지 였기 때문입니다. 이런 경우에는 실제로 농업을 하셨던 분들만 입찰이 가능합니다.
정비사업 정보몽땅
서울 시 내의 재개발, 재건축, 정비사업, 신통기획등 정보를 알 수 있는 유용한 사이트입니다.
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재개발의 경우 관리처분 인가단계가 되면 조합원 지위승계를 받을 수 없다는 점은 항상 유념하셔야 겠습니다.