특수 경매 유치권 법정지상권
오늘은 경매 6주차 강의를 들었습니다.
말소기준 권리와 상관없이 항상 인수되는 권리인 유치원, 법정지상권에 대한 내용이니 관련 내용 참고해 보시기 바랍니다.
목차
위의 유치권, 법정지상권이 걸린 경매를 특수경매라고 합니다. 보통 경매에 대한 지식이 해박하신 분들이 주로 많이 도전하십니다.
유치권
토지 소유자 A 가 있습니다. 토지 위에 건물을 세울 때 건축업자 B에게 공사대금을 후불할 수 있는데요, 이렇게 후불로 진행하고 공사대금을 미납하게 되면 B가 해당 건물을 점유해서 행사할 수 있는 권리를 유치권이라고 합니다.
헌법에서 정한 담보물권이라고 하는것에는 세가지 종류가 있습니다.
저당권, 질권, 유치권이 해당됩니다. 저당권은 아시다시피 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 설정하는 것이며, 질권의 경우 부동산이 아닌 동산을 맡기고 돈을 빌릴 때 설정하는 것입니다. 질권은 주로 전당포를 떠올리시면 되겠습니다. 마지막 한가지가 바로 유치원입니다. 유치원은 계약관계가 없더라도 법에서 정하여 설정되는 권리입니다.
유치권의 성립요건
유치권이 성립하기 위한 요건은 3가지가 있습니다.
① 채권의 견련성
이것은 받을 돈이 있는 물권이 목적물 자체로부터 발생해야 한다는 것인데요, 즉 A건물의 공사대금에 대한 유치권을 행사하여야 하지, 그 이외의 물건에 행사해선 안된다는 것입니다. 당연한 이야기이겠습니다.
여기서 유치권으로 성립되는 즉, 법에서 인정받을 수 있는 채권은 3가지 입니다.
첫째, 위에서 예로 든 공사대금입니다.
둘째, 필요비 입니다. 주로 임차인의 유치권 주장시 나오는 비용으로 삶에 꼭 필요한 필요비를 못받은 경우가 해당됩니다. 겨울철 난방 보일러 수리비의 경우 필요비가 될 수 있으며, 에어컨 설치비용은 필요비에 들어가지 못합니다.
셋째, 유익비입니다. 실무에서 거의 인정받지 못하는 비용으로 집값 상승에 기여하는 비용이라면 유익비라고 할 수 있습니다.
보증금을 못받은 임차인이 가끔 유치권을 행사하는데요, 이러한 경우는 위 세가지에 해당되지 않으므로 유치권이 성립이 될 수 없겠습니다. 권리금의 경우도 못받았다 하더라도 위의 채권에 해당되지 않으므로 유치권으로 인정받을 수 없습니다.
따라서 투자시, 유치권을 주장하는 물건이라고 했을 때 어떤 비용에 대한 유치권인지 반드시 확인해야 겠습니다.
② 계속된 점유
두번째 요건은 대금을 받을 때까지 점유를 계속하고 있어야 한다는 것입니다.
점유에는 직접점유, 간접점유가 있으며 간접점유시 3자 고용하여 점유, 보안업체 선입하여 점유(세콤같은 시설물 설치), 잠금장치 설치 모두 간접점유로 법적으로 인정을 받을 수 있습니다. 대문이 없는 건물은 바리케이트를 치면 점유를 인정받을 수 있습니다.
그러나 어떠한 잠금장치 없이 빨간색 락커로 표기만 해놓거나 플랭카드로 유치권행사라고 적어놓기만 하는 것은 간접점유로 인정받을 수 없습니다.
만약 낙찰자가 내 물건에 가서 지켜보다 점유자가 잠시 잠금없이 자리를 비웠다면 내가 들어가서 24시간 점유시 이전 점유자는 점유를 박탈당하게 됩니다. 반대로 24시간 이전에 다시 점유를 되찾는다면 자력구제권이라고 하여 다시 점유를 인정해주는 권리가 있습니다.
이처럼 점유가 유치권의 또하나의 중요한 정립요건이 되겠습니다.
③ 배재 특약이 없는 경우
당사자간 계약에 유치권을 주장할 수 없다는 특약이 없는 경우여야 합니다.
어떤 경우 특약이 해당될까요? 보통 건축대금을 대출 받을 시 은행에서는 해당 건축업자에게 유치권 포기각서를 받아와야 대출을 해주는 경우가 많은데요, 이렇게 포기각서를 은행에 보내고 대출을 받아놓고 건축대금을 미납하여도 안타깝지만 해당 건축업자는 유치권을 행사할 수 없습니다. 포기각서를 써주면 안되겠습니다.
또한 임차인의 경우 필요비 명목의 유치권을 주장할 수 있다고 했는데요, 그러나 임대차 계약에 항상 명시되어 있는 문구인 '원상복구'나 '원상회복'의 문구가 유치권 배재 특약으로 작용하여 실무에서는 임차인의 경우 유치권을 거의 행사할 수 없다고 합니다.
=> 위의 3가지 조건을 만족하여야 하며, 공사대금의 채권 소멸시효인 3년이전에 주장할 수 있으며, 점유의 경우 경매개시결정 기입등기 전, 즉 경매 신청 전부터 점유를 하고 있어야 유치권이 성립됩니다.
유치권 부존재 소송
내가 낙찰 받은 물건이 유치권 행사중이어서 물어주는 경우 당사자간 대금이 협의가 되면 좋지만 그렇지 않은 경우 유치권 부존재 소송을 진행할 수 있습니다.
보통 대금을 부풀리는 경우가 많다고 하니, 해당 대금에 대한 세금계산서나 현금영수증을 요구할 수 있습니다.
또한 소송에서 낙찰자가 승소하였는데 점유를 풀지않는 경우 강제집행까지 가기도 합니다.
낙찰 후 유치권 신고 들어온 경우
낙찰 받은 후에도 유치권 신고가 들어올 수 있습니다. 당황스러운 경우 일 수 있겠는데요, 법원에서 전화를 걸어 낙찰자에게 매각허가할지 불허가할지 의사를 묻습니다.
이후 낙찰자의 의견에 따라 불허가 나서 다시 경매에 올라오거나 매각이 허가되거나 하겠습니다.
법정지상권
지상권이란?
토지소유자 A의 토지 위에 건물이나 나무 등을 사용할 수 있는 B 가 가진 권리를 지상권이라고 합니다. 이때 A를 지상권 설정자라고 합니다.
지상권자의 권리
① 최단존속기간 보장
지상권은 시멘트가 발라진 건물에 대해서 30년간 보장되는 권리입니다.
목조주택의 경우 15년입니다.
② 갱신청구권
이러한 갱신청구권은 민법에서 정한 임의규정이란 것에 해당되어 강제성은 없습니다. 임대차 계약 보호법이 강제성이 있는 것과는 다릅니다.
또한 이렇게 강제성이 없어 갱신청구권을 거부하면 건물 B 에대해 토지소유자 A에게 매수청구권(건물을 쓸수없게 되었으니 이 건물을 사가야 한다)을 부여할 수 있고 이는 임의규정과는 다르게 강행규정으로 강제성을 가집니다.
지상권의 소멸사유
2년동안 해당 토지의 사용료인 지료를 납부하지 않은 경우에는 지상권이 소멸됩니다. 연속 2년을 채워야 하는 것이 아니라 합산기간입니다. 이렇게 2년간 납부하지 않으면 토지 소유자 A는 건물 철거권을 가지게 됩니다.
법정지상권이란?
토지와 건물의 소유자가 다를 시 해당 건물에 대해 법적으로 인정받는 지상권을 법적 지상권이라고 하며 법적 지상권이 성립되려면 아래의 요건을 갖춰야 합니다. 법적 지상권이 성립되지 않는 건물의 토지소유자는 건물 철거권을 가집니다.
법정지상권 성립요건
① 해당 토지의 저당권 설정시 건물이 실재 존재해야 합니다.
② ①의 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일해야 합니다.
투자시 관점
법정지상권이 인정되는 건물의 토지가 경매에 나왔다면 -> 지료를 받을 수 있으니 투자 가능
법정지상권이 인정되는 건물이 나왔다면-> 지료, 수익 비교판단
법정지상권이 인정되지 않는 건물의 토지가 나왔다면 -> 건물철거할 수 있으므로 투자가능
법정지상권이 인정되지 않는 건물이 나왔다면 -> 건물철거당할 수 있으므로 절대 투자해선 안됨
지료가격
주거지역 연 4~5% , 일반주거지역 5%
상업지역 연 6~9%
기타지역 연 1~3%
나대지의 경우보다 건물이 있는 토지의 감정평가가격이 낮게 나옵니다. 그러나 실제 지료를 책정할 때는 나대지인 상태의 감정가로 책정됩니다. 그러므로 경매로 낙찰 시 싸게 낙찰받는다면 지료를 통해 많은 이익을 얻을 수 있습니다.
재건축의 경우 토지와 건물 모두 소유해야 입주권 딱지가 나오는데요, 재개발의 경우 신중히 판단해야 합니다.
재개발의 경우 토지나 건물 각각만 가지고 있어도 입주권 딱지를 받을 수 있는데요, 토지만 가지고 있을 시에는 일정면적(서울 90제곱미터) 이상이 나와야 입주권을 받을 수 있습니다.
그러므로 재개발 이슈가 있다면 해당 토지가 도로라도 눈여겨 볼 수 있겠습니다.
토지없는 건물의 경우 면적기준이 아니어서 재개발 지역의 무허가 주택이어도 입주권을 받을 수 있습니다.
그러나 이러한 건물에 투자했다가 재개발이 취소되기도 하니 각별히 주의하셔야겠습니다.