경매 권리분석 전세권 소유권이전 가등기
오늘은 5주차 경매 강의에서 배운내용을 정리해보겠습니다. 5주차에는 권리분석에 대해 좀더 심도있게 다루었습니다.
중요한 내용이니 경매를 앞두고 계시다면 반드시 숙지하셔야겠습니다.
목차
말소기준권리
경매의 권리는 소멸주의가 원칙입니다. 매매의 경우는 모든 권리를 인수하는 인수주의가 원칙입니다.
그러나 경매에도 예외가 있는데요, 말소기준 이전에 설정된 권리는 인수가 됩니다.
말소기준 이하 권리는 모두 소멸이 됩니다.
말소기준이 될 수 있는 권리는 아래 4가지 입니다.
1. (가)압류
빌려준 재산에 행할 수 있는 권리는 가압류 입니다.
세금, 공과금이 체납시 행사할 수 있는 권리는 압류입니다.
2. (근)저당
근저당과 저당이 있는데요, 저당은 빌려준 원금에 대하여만 설정을 하는 것이고, 근저당은 원금+연체이자까지 저당잡기 위해 설정합니다. 그러므로 항상 근저당을 설정하는 것입니다.
1금융권은 원금의 120%이고, 2금융권은 130%의 근저당을 설정합니다.
3. 담보가등기
담보가등기는 말소기준 권리가 되며, 이전가등기는 말소기준권리가 되지 않습니다. 즉 인수될 수 있다는 의미입니다.
이후 이전가등기에 대해 더욱 자세히 알아볼 것입니다.
4. 경매기입등기
경매에 해당 물건이 넘어감을 등기하는 것입니다. 등기부등본에 경매내용이 기입되게 됩니다.
전세권(말소되는 전세권 조건)
월세나 전세에 대해 임차인이 전세권을 설정할 수 있습니다.
이러한 전세권이 말소기준 이전에 설정되었다면 인수될 수 있는데요, 그러나 이전에 설정되었어도 말소될 수 있는 조건이 있습니다.
먼저, 확정일자, 전입신고를 하면 법적으로 전세권 설정과 효력이 비슷 합니다.
그런데 전세권을 설정하려면, 임대인이 동의를 해줘야 하고, 전세권 설정시 설정비의 3.0%의 등기비가 들기 때문에 굳이 안하는 경우가 많습니다.
그래서 특별하게 전입신고를 할 수 없는 경우 전세권을 설정하는데요, 이러한 선순위 전세권이 설정된 물건이 경매에 나왔을 때 권리분석에 대해 알아보겠습니다. 후순위라면 당연히 소멸되겠습니다.
전세권이 말소된다면 해당 권리는 무시하고 입찰하셔도 되니 아래 조건을 반드시 확인하셔야겠습니다.
전세권이 말소기준 권리가 되기위한 조건
이러한 전세권이 말소되기 위한 조건을 알아보겠습니다.
① 전세권이 전부전세권이어야 함
다가구 101호에 대해 전세권을 설정시 이는 주인이 여러호수에 한명이겠지요. 이 경우에는 전부전세권이라고 볼 수 없습니다. 반대로 다세대의 경우 각 호마다 주인이 다르겠지요. 이런경우의 전세권을 전부전세권이라고 봅니다. 일반적인 아파트, 오피스텔등 집합건물에서는 전부전세권이 성립합니다.
② ① 의 전부전세권자가 경매신청자임
③ ① 의 전부전세권자가 배당요구를 함
위 조건중 ① 과 ② 를 만족하거나, ① 과 ③ 을 만족하면 해당 전세권은 말소기준권리가 됩니다.
=>아주 중요한 사항이겠습니다.
정리해보면,
처음에 배운 말소기준권리 4가지 전에 전세권이 먼저 설정되어 있다?
그렇다면 해당 전세권이 말소기준 권리가 될 수 있느냐 없느냐를 분석해야 하고, 이때 전부전세권자이면서 경매신청자이거나 전부전세권자이면서 배당요구를 했다면 소멸되는 권리이겠습니다.
그렇지 않다면, 당연히 인수되는 권리이겠습니다.
소유권이전가등기
이전가등기가 설정된 경우에 대해 알아보겠습니다.
앞에서 담보가등기는 말소기준권리가 될 수 있다고 하였는데요, 소유권이전가등기는 말소기준권리가 될 수 없습니다.
즉, 말소기준권리 4가지 이전에 이전가등기가 설정되어 있다면 소멸되지 않고 인수된다는 의미입니다.
이러한 이전 가등기권자가 있고 경매에서 낙찰자가 나왔는데, 이전 가등기권자가 본등기를 하게 되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있는 위험이 있으니, 매우 중요한 내용이겠습니다.
가등기는 왜 설정할까요? 당연히 소유권을 넘겨받기 위해서 설정합니다.
여기서 신경쓰지 않아도 되는 가등기, 곧 깡통 가등기라고 하는 것이 있습니다.
바로 말소기준권리 이전에 소유권이전 가등기가 있다고 하더라도 이전 가등권자가 이후 소유권을 이전했다라면! 본등기를 할 수 없습니다. 즉, 이러한 물건의 경우 소유권이전가등기는 무시하고 입찰하셔도 되겠습니다.
이럴때 낙찰을 받으시면 등기소가서 이전가등기를 말소시켜달라고 하면 됩니다.
여기서 또 한가지 알아두셔야 할 내용은 이러한 가등기에는 소멸시효가 있습니다.
가등기권자가 소유권을 이전하지 않았더라도 가등기후 10년이 지나면 시효가 소멸됩니다. 그러므로 경매에 등록된 날짜보다 10년이전에 설정된 가등기는 무시하셔도 되겠습니다.
하지만 여기서도 한가지 살피셔야 합니다. 가등기권자가 10년이 지났어도 계속 해당 건물을 점유하고 있다라면은 소멸시효가 적용되지 않습니다.
대지권 미등기 물건
간혹 경매물건을 보다 보면 대지권 미등기 라고 기재된 물건들을 종종 보실 수 있습니다. 흔히 우리가 알고 있는 대지지분이 없다는 것인데요,
신축의 경우 입주후 1년정도는 대지권이 미등기 상태일 수 있습니다.
그것이 아닌경우 구축인데 대지권이 미등기 되어 있다면 반드시 그 이유를 확인하시고 입찰하셔야 합니다.
입찰해도 되는 사례
관련 사례로 구축이면서 대지권이 미등기 되어있는데, 내용을 보니 이전소유자가 대지권 등기비를 납입하지 않아 미등기된 경우라면? 당연히 입찰하셔도 되겠습니다. 낙찰 후 등기비를 납입하시면 됩니다.
입찰 위험한 사례
또다른 사례로 구축이면서 대지권이 미등기 되어있는데, 실제로 대지권에 대한 부동산비를 납입하지 않은 경우인 데요, 미분양이 심했던 경우, 대지권비를 지급하지 않고 건물비에 대한 지급만으로 분양을 내준 사례도 있습니다. 그러한 물건의 경우 입찰받으면 어떻게 될까요? 대지분양권에 대한 비용과 연체된 이자 연 20%를 내야합니다. 또한 내지않더라도 지료라는 것을 내야 합니다. 추천하지 않는 물건이라고 보시면 되겠습니다.
경매 권리분석에 중요한 내용들이니 꼭 내용 숙지후 입찰하셔야겠습니다.